Γράφει η Αναστασία Μήλιου Δικηγόρος*
O επικαλούμενος ότι είναι κύριος του ακινήτου, καθώς και ο δικαιούχος οποιουδήποτε εμπράγματου δικαιώματος επ` αυτού, αλλά και όποιος έχει έννομο συμφέρον, μπορεί, προκειμένου να διορθώσει την ανακριβή αυτή εγγραφή, να υποβάλει αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου, με την οποία θα αιτείται τη διόρθωση του οικείου κτηματολογικού φύλλου, ώστε, αντί για «άγνωστος», να αναγραφεί ο πραγματικός κύριος, καθώς και ο τυχόν δικαιούχος άλλου εμπράγματου δικαιώματος.
Εξάλλου ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου μπορεί, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον ή και αυτεπαγγέλτως, να προβαίνει στη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών, ιδίως σε περίπτωση λανθασμένης αναγραφής στα κτηματολογικά φύλλα στοιχείων του δικαιούχου, τα οποία προκύπτουν από την αστυνομική ταυτότητα ή άλλα δημόσια έγγραφα με αποδεικτική, ως προς τα στοιχεία αυτά, ισχύ, καθώς επίσης στοιχείων σχετικών με το καταχωρισθέν δικαίωμα, τον τίτλο αυτού και το ιδιοκτησιακό αντικείμενο, εφόσον το σφάλμα στην καταχώριση προκύπτει κατά τρόπο αναμφισβήτητο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Η αίτηση για τη διόρθωση πρέπει να καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, που αφορά.
Ειδικά στην περίπτωση των πρώτων εγγραφών, το πρόδηλο σφάλμα μπορεί να αφορά σε οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής και ιδίως στο δικαιούχο, στο δικαίωμα, στον τίτλο κτήσης και στο ιδιοκτησιακό αντικείμενο. Ενδεικτικά, κατά ρητή πρόβλεψη του νόμου, στην έννοια του πρόδηλου σφάλματος, εμπίπτει -μεταξύ άλλων- η εγγραφή, της οποίας η ανακρίβεια: α) προκύπτει από δημόσιο έγγραφο που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης, η οποία προηγείται της έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου 11 του ν. 2308/1995, ή και μετά από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη, καταχωρισθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την εν λόγω ανάρτηση, υπό την προϋπόθεση ότι, μέσω της διορθώσεως, δεν αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση διορθώσεως, η συναίνεση δε αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ή μεταβολή τίτλου του ακινήτου. Ειδικά, στην περίπτωση ακινήτου με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου, εκτός αν πρόκειται για δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο έχουν καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιώματασυνδικαιούχων, οπότε δεν απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου.
Συναίνεση του Δημοσίου δεν απαιτείται και στην περίπτωση που το δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο ζητείται η διόρθωση της εγγραφής, αποτελεί τίτλο εγγραπτέου δικαιώματος επί άλλου κτηματογραφηθέντος ακινήτου της ίδιας κτηματογραφηθείσας περιοχής, το οποίο δηλώθηκε και καταχωρίσθηκε στο κτηματολόγιο, καθώς και όταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή ν.π.δ.δ.
Το ίδιο ισχύει επίσης, όταν το ακίνητο με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», για το οποίο ζητείται η διόρθωση, είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και από το συσχετισμό του προσκομιζόμενου τίτλου κτήσης του αιτούντος και των δικαιοπαρόχων του προς την πράξη σύστασης της οριζόντιας ή κάθετης, αντίστοιχα, ιδιοκτησίας, διαπιστώνεται ότι εξαντλείται το σύνολο των εξ αδιαιρέτου ποσοστών του εγγραπτέου δικαιώματος επί της οριζόντιας ή κάθετης αυτής ιδιοκτησίας. Το προηγούμενο εδάφιο εφαρμόζεται και στην περίπτωση που στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δεν αντιστοιχεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο, αλλά το αντιστοιχούν σε αυτήν ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου εμφανίζεται με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη».
Αν ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν αποφανθεί μέσα σε δεκαπέντε (15) εργάσιμες ημέρες από την υποβολή της αίτησης ή αν απορρίψει την αίτηση διορθώσεως πρόδηλου σφάλματος, ο αιτών δικαιούται να προσφύγει στον Κτηματολόγιο Δικαστή μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την λήξη της προθεσμίας αυτής ή αφότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης.
Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων συνάγεται ότι, σε περίπτωση που η ανακριβής εγγραφή οφείλεται σε πρόδηλο σφάλμα - κατά την έννοια που εκτέθηκε ανωτέρω - ο αναγραφόμενος σας πρώτες εγγραφές, ως δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος, μπορεί να ζητήσει τη διόρθωση απευθείας δια της δικαστικής οδού, δηλαδή με το άρθρο 6 § 3, χωρίς να προηγηθεί η διαδικασία ενώπιον του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου. Και τούτο, διότι, αφού ο Κτηματολογικός Δικαστής νομιμοποιείται να διατάσσει τη διόρθωση και μη πρόδηλων σφαλμάτων, που είναι το μείζον, δεν είναι δυνατό να αποκλείεται η αρμοδιότητα του για το έλασσον, που είναι τα πρόδηλα. Έτσι, σε περίπτωση που στις πρώτες εγγραφές έχει αναγραφεί λανθασμένα, ως ιδιοκτήτης «άγνωστος», αντί να αναγραφεί ο πραγματικός κύριος, ο δικαιούχος δεν αποκλείεται, αντί να ζητήσει τη διόρθωση με την εξωδικαστική διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος κατ` αρθρ. 18 του ν. 2664/ 1998, να ζητήσει αυτήν με αίτηση του ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου κατά την διαδικασία της εκούσια δικαιοδοσίας.
ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΧΡ. ΜΗΛΙΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΑΘΗΝΩΝ
Τηλ. 210-6400282, 6945-028153
e-mail : natmil@otenet.gr
fb: Αναστασία Μήλιου
Ειδικά στην περίπτωση των πρώτων εγγραφών, το πρόδηλο σφάλμα μπορεί να αφορά σε οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής και ιδίως στο δικαιούχο, στο δικαίωμα, στον τίτλο κτήσης και στο ιδιοκτησιακό αντικείμενο. Ενδεικτικά, κατά ρητή πρόβλεψη του νόμου, στην έννοια του πρόδηλου σφάλματος, εμπίπτει -μεταξύ άλλων- η εγγραφή, της οποίας η ανακρίβεια: α) προκύπτει από δημόσιο έγγραφο που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης, η οποία προηγείται της έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου 11 του ν. 2308/1995, ή και μετά από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη, καταχωρισθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την εν λόγω ανάρτηση, υπό την προϋπόθεση ότι, μέσω της διορθώσεως, δεν αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση διορθώσεως, η συναίνεση δε αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ή μεταβολή τίτλου του ακινήτου. Ειδικά, στην περίπτωση ακινήτου με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου, εκτός αν πρόκειται για δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο έχουν καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιώματασυνδικαιούχων, οπότε δεν απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου.
Συναίνεση του Δημοσίου δεν απαιτείται και στην περίπτωση που το δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο ζητείται η διόρθωση της εγγραφής, αποτελεί τίτλο εγγραπτέου δικαιώματος επί άλλου κτηματογραφηθέντος ακινήτου της ίδιας κτηματογραφηθείσας περιοχής, το οποίο δηλώθηκε και καταχωρίσθηκε στο κτηματολόγιο, καθώς και όταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή ν.π.δ.δ.
Το ίδιο ισχύει επίσης, όταν το ακίνητο με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», για το οποίο ζητείται η διόρθωση, είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και από το συσχετισμό του προσκομιζόμενου τίτλου κτήσης του αιτούντος και των δικαιοπαρόχων του προς την πράξη σύστασης της οριζόντιας ή κάθετης, αντίστοιχα, ιδιοκτησίας, διαπιστώνεται ότι εξαντλείται το σύνολο των εξ αδιαιρέτου ποσοστών του εγγραπτέου δικαιώματος επί της οριζόντιας ή κάθετης αυτής ιδιοκτησίας. Το προηγούμενο εδάφιο εφαρμόζεται και στην περίπτωση που στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δεν αντιστοιχεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο, αλλά το αντιστοιχούν σε αυτήν ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου εμφανίζεται με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη».
Αν ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν αποφανθεί μέσα σε δεκαπέντε (15) εργάσιμες ημέρες από την υποβολή της αίτησης ή αν απορρίψει την αίτηση διορθώσεως πρόδηλου σφάλματος, ο αιτών δικαιούται να προσφύγει στον Κτηματολόγιο Δικαστή μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την λήξη της προθεσμίας αυτής ή αφότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης.
Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων συνάγεται ότι, σε περίπτωση που η ανακριβής εγγραφή οφείλεται σε πρόδηλο σφάλμα - κατά την έννοια που εκτέθηκε ανωτέρω - ο αναγραφόμενος σας πρώτες εγγραφές, ως δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος, μπορεί να ζητήσει τη διόρθωση απευθείας δια της δικαστικής οδού, δηλαδή με το άρθρο 6 § 3, χωρίς να προηγηθεί η διαδικασία ενώπιον του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου. Και τούτο, διότι, αφού ο Κτηματολογικός Δικαστής νομιμοποιείται να διατάσσει τη διόρθωση και μη πρόδηλων σφαλμάτων, που είναι το μείζον, δεν είναι δυνατό να αποκλείεται η αρμοδιότητα του για το έλασσον, που είναι τα πρόδηλα. Έτσι, σε περίπτωση που στις πρώτες εγγραφές έχει αναγραφεί λανθασμένα, ως ιδιοκτήτης «άγνωστος», αντί να αναγραφεί ο πραγματικός κύριος, ο δικαιούχος δεν αποκλείεται, αντί να ζητήσει τη διόρθωση με την εξωδικαστική διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος κατ` αρθρ. 18 του ν. 2664/ 1998, να ζητήσει αυτήν με αίτηση του ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου κατά την διαδικασία της εκούσια δικαιοδοσίας.
ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΧΡ. ΜΗΛΙΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΑΘΗΝΩΝ
Τηλ. 210-6400282, 6945-028153
e-mail : natmil@otenet.gr
fb: Αναστασία Μήλιου
