Τα αρχικά σχέδια για επαναφορά του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας ή της φορολόγησης της οικογενειακής ακίνητης περιουσίας παραπέμπονται, τουλάχιστον για το 2018, στις ελληνικές καλένδες, καθώς ο χρόνος και η δυσκολία αναπροσαρμογής των νέων τιμών ζώνης δεν επιτρέπουν τη δημιουργία σεναρίων που μπορούν να γυρίσουν μπούμερανγκ στην ελληνική κυβέρνηση, τη στιγμή μάλιστα που θα βρίσκονται σε εξέλιξη οι συζητήσεις για την έξοδο από το μνημόνιο, αλλά και για την αναδιάρθρωση του χρέους.
Οπως αναφέρει στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών, όλα θα κριθούν από τις νέες αντικειμενικές αξίες οι οποίες θα εξισωθούν με τις εμπορικές τιμές. Μάλιστα, σημειώνει ότι σε αρκετές περιοχές της χώρας με βάση τις μέχρι τώρα ενδείξεις αλλά και τα στοιχεία μεγάλων γραφείων που ασχολούνται με εκτιμήσεις ακινήτων, οι νέες αντικειμενικές αξίες θα είναι μειωμένες. Ωστόσο, σημειώνει το ίδιο στέλεχος, θα υπάρξουν και αυξήσεις κυρίως στις «λαϊκές» περιοχές των αστικών κέντρων. Συγκεκριμένα, αναμένεται να αυξηθούν οι τιμές της εφορίας σε Πέραμα, Κερατσίνι, Δραπετσώνα (περίπου 40%), ενώ αντίθετα θα μειωθούν στις ακριβές περιοχές όπως το Ψυχικό, η Εκάλη η Βούλα κ.λπ. Οπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, οι νέες αξίες θα «σβήσουν» από τον χάρτη τιμές της τάξεως των 600 και των 700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, επισημαίνοντας ότι η ελάχιστη τιμή ζώνης θα προσεγγίσει τα επίπεδα των 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Σε πολλές συνοικίες του Λεκανοπεδίου, όπως η Δραπετσώνα, τα Λιόσια, το Κερατσίνι, η Ελευσίνα, οι αντικειμενικές τιμές αναμένεται να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 40%. Οι ανατροπές στις αντικειμενικές θα προκαλέσουν ντόμινο αυξήσεων σε 21 φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα. Παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν ότι κατά μέσον όρο οι αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες έως και 40% από τις πραγματικές. Βέβαια, υπάρχουν και περιπτώσεις αγοραπωλησιών όπου η τιμή πώλησης ήταν κατά 70% κάτω από την αντικειμενική τους αξία.
Σε καμία περίπτωση, όμως, σημειώνει κυβερνητικός παράγοντας, δεν πρόκειται η αύξηση, για παράδειγμα, των αντικειμενικών αξιών στο Πέραμα να οδηγήσει και σε αύξηση του ΕΝΦΙΑ. Προκειμένου όμως να μη δημιουργηθεί εισπρακτικό κενό, καθώς η συμφωνία με τους πιστωτές προβλέπει την είσπραξη 2,65 δισ. ευρώ ετησίως, θα τροποποιηθεί ο συμπληρωματικός φόρος. Ειδικότερα:
1. Οι συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ θα μειωθούν προκειμένου να μην επιβαρυνθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις λαϊκές περιοχές. Η κίνηση αυτή θα οδηγήσει στη μείωση του ΕΝΦΙΑ τόσο στις φθηνές περιοχές όσο και στις ακριβές. Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε κενό της τάξεως των 300-500 εκατ. ευρώ το οποίο θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να καλυφθεί.
2. Η κάλυψη του ανωτέρω κενού των 300-500 εκατ. ευρώ θα γίνει μέσω του συμπληρωματικού φόρου. Αυτή τη στιγμή, περισσότεροι από 500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ και συγκεκριμένα αποδίδουν στην κυβέρνηση 629 εκατ. ευρώ. Το ποσό αυτό αναμένεται να εκτοξευθεί σε περίπου 1,1 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ. Στις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου είναι να διατηρηθούν περίπου στα ίδια επίπεδα οι συντελεστές μέχρι τα 500.000 ευρώ και να αυξηθούν σημαντικά για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας έτσι ώστε να καλυφθεί η τρύπα από τη μείωση του κύριου φόρου.
3. Μία λύση που εξετάζεται από το οικονομικό επιτελείο είναι να ενταχθούν στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ και τα αγροτεμάχια, τα οποία σήμερα εξαιρούνται. Αν και η συμφωνία με τους δανειστές προέβλεπε την ένταξη στον συμπληρωματικό φόρο (αθροίζεται και φορολογείται η ακίνητη περιουσία των ιδιοκτητών εφόσον αυτή ξεπερνάει τις 200.000 ευρώ) των αγροτεμαχίων, ωστόσο εξαιρέθηκαν, εξαιτίας της αδυναμίας της εφορίας να υπολογίσει την αξία τους.
«Σπάζουν» τις περιουσίες για να αποφύγουν τις μεγάλες επιβαρύνσεις
Η αύξηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ αναμένεται να οδηγήσει χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στο «σπάσιμο» της περιουσίας τους στα μέλη της οικογένειας.
Το σπάσιμο της ιδιοκτησίας (κατά κύριο λόγο σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία) είναι μια μέθοδος που χρησιμοποιείται από τους υπόχρεους σε καταβολή συμπληρωματικού φόρου ακινήτων που υπερβαίνουν το όριο των 200.000 ευρώ. Για παράδειγμα, κάποιος που έχει ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας ύψους 600.000 ευρώ μπορεί να τη σπάσει ισόποσα στην κόρη του και στη σύζυγό του, γλιτώνοντας τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ.
Οπως αναφέρουν μεγάλα λογιστικά γραφεία, πριν από το κλείσιμο του 2017, γονείς έσπευσαν να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους προκειμένου να περιορίσουν τις τεράστιες επιβαρύνσεις που προκύπτουν συνολικά από τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων.
Στις πολύ μεγάλες περιουσίες, οι ιδιοκτήτες επιλέγουν και τη λύση της μεταβίβασης των ακινήτων σε εταιρεία η οποία δημιουργείται για την καλύτερη φορολογική διαχείριση των ακινήτων. Οταν τα ακίνητα φορολογούνται στο όνομα του φυσικού προσώπου, οι συντελεστές υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου φτάνουν ακόμη και στο 1,15%. Αντίθετα, ο συμπληρωματικός φόρος των εταιρειών υπολογίζεται με συντελεστή 0,55% για τα ακίνητα που αξιοποιούνται και με 0,1% για τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται.
Το «σπάσιμο» της αξίας των ακινήτων είναι εξαιρετικά διαδεδομένη διαδικασία και ξεκίνησε την προηγούμενη 10ετία για να αποφύγουν οι ιδιοκτήτες τις επιβαρύνσεις του ΦΜΑΠ. Είναι ενδεικτικό ότι το 2017 ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων που επιβλήθηκε στα φυσικά πρόσωπα ανήλθε στα 382 εκατ. από 471 εκατ. το 216 και 546 εκατ. το 2015. Ο ΕΝΦΙΑ του 2017:
• Το τελικό ποσό που βεβαιώθηκε στους φορολογουμένους είναι 3,153 δισ., εκ των οποίων τα 2,7 δισ. ευρώ αφορούν τα φυσικά πρόσωπα και τα 448 εκατ. τα νομικά πρόσωπα.
• Ο συμπληρωματικός φόρος ανέρχεται φέτος στα 629 εκατ.
• Ο κύριος φόρος είναι 2,612 δισ. ευρώ: 2,411 δισ. τα φυσικά πρόσωπα και 201 εκατ. ευρώ τα νομικά πρόσωπα.
• Οι μειώσεις και οι απαλλαγές περιορίζονται στα 88,9 εκατ. ευρώ και αφορούν σε 1,3 εκατ. ιδιοκτήτες, εκ των οποίων 1,24 εκατ. έχουν έκπτωση 50% και μόλις 66 χιλιάδες πλήρη απαλλαγή 100%.
Εναντι πινακίου φακής
Τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων δείχνουν ότι οι περισσότερες αγοραπωλησίες που γίνονται είναι εξαιτίας των αναγκών των πωλητών. Δηλαδή, αναγκάζονται λόγω χρεών για παράδειγμα να πωλήσουν τα σπίτια σε τιμές πολύ χαμηλές, δημιουργώντας στρβλώσεις στην αγορά. Σύμφωνα με τους ειδικούς του χώρου, περίπου το 40% των πωλήσεων γίνεται σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές εξαιτίας των αναγκών των πωλητών. Τιμές που απέχουν κατά 60%-70% από την αντικειμενική αξία και κατά 70%-80% από την εμπορική τιμή που ίσχυε το 2008, στις καλές εποχές της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων:
1. Στην περιοχή του Κερατσινίου πωλήθηκε ακίνητο 114,73 τ.μ. δευτέρου ορόφου κατασκευής του 2007 στην τιμή των 30.000 ευρώ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στα 103.257 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι οι φόροι επιβάλλονται επί της ανωτέρω αξίας. Το ακίνητο μεταβιβάσθηκε προς 261 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
2. Στον Αλιμο τον Απρίλιο του 2017 πωλήθηκε ακίνητο 176 τ.μ., δεύτερου ορόφου, στην τιμή των 154.906 ευρώ ή διαφορετικά 880 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στα 422.400 ευρώ, ενώ η εμπορική τιμή του το 2008 ήταν στα 563.200 ευρώ.
3. Στη Γλυφάδα, ακίνητο 103,40 τ.μ., πρώτου ορόφου, πωλήθηκε στην τιμή των 53.163 ευρώ ή διαφορετικά 514 ευρώ το τ.μ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στα 149.930 ευρώ.
