Από τις πρώτες περιοχές στη χώρα μας που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση για την κατάρτιση του Εθνικού Κτηματολογίου ήταν, το έτος 1995, και ο τότε Δήμος Άργους ενώ ακολούθησαν το ίδιο έτος οι κοινότητες Μύλων, Κιβερίου, Νέας Κίου, Σκαφιδακίου, Κεφαλαρίου και λίγο πιο μετά Κουτσοποδίου.
Η έναρξη της συλλογής των δηλώσεων εμπραγμάτων ή άλλων εγγραπτέων, στα κτηματολογικά βιβλία, δικαιωμάτων επί των ακινήτων που βρίσκονταν εντός των ορίων των ως άνω περιοχών ξεκίνησε το 1999 και μετά από δυο αναρτήσεις και την εξέταση όσων ενστάσεων είχαν υποβληθεί ολοκληρώθηκε η επεξεργασία και σταδιακά μεταξύ των ετών 2004 έως 2006 ξεκίνησε για αυτές τις περιοχές η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου Άργους.
Στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές, που είναι εκείνες που εμφανίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο μιας περιοχής, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες, μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, θα στηρίζονταν οποιαδήποτε μεταγενέστερη συμβολαιογραφική ή άλλη πράξη και για την διόρθωση οποιονδήποτε σε αυτές σφαλμάτων, σύμφωνα με τις τότε ισχύουσες διατάξεις του ν. 2664/1998, δίνονταν προθεσμία πέντε (5) ετών, για τους κατοίκους εσωτερικού, και επτά (7) ετών για τους κατοίκους εξωτερικού και το Δημόσιο. Προφανώς όμως, όπως απέδειξε και η πορεία των πραγμάτων, η αρχική προθεσμία ήταν πάρα πολύ σύντομη, όχι μόνο για να διορθωθεί η πληθώρα των σφαλμάτων αλλά ακόμη και για να διαπιστωθούν αυτά από τους ενδιαφερόμενους καθώς μέχρι και σήμερα υπάρχουν άνθρωποι που με έκπληξη πληροφορούνται ότι το ακίνητο τους έχει τέτοια σφάλματα που δεν θα μπορούσαν να εντοπίσουν με μια απλή ανάγνωση του κτηματολογικού φύλλου, όση επιμέλεια και αν επεδείκνυαν. Ενδεικτικό το λίαν πρόσφατο περιστατικό όπου ιδιοκτήτρια ακινήτου κατά την εμβαδομέτρησή του από το μηχανικό της, προκειμένου να συντάξει τοπογραφικό για μεταβίβασή του, διαπίστωσε ότι το δικό της ακίνητο έχει δοθεί στο όνομα άλλου όμορου ιδιοκτήτη, μάλιστα είχαν εγγραφεί σε αυτό βάρη υπέρ τρίτων, ενώ σε εκείνη είχε δοθεί το ακίνητο του εν λόγω ατόμου.
Προκειμένου να μην απολέσουν τα δικαιώματα τους οι πολίτες και να ολοκληρωθεί με την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη πληρότητα και ακρίβεια η κτηματολογική βάση έχει κριθεί αναγκαία η παράταση της προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγράφων. Αδιαμφισβήτητα αναγκαία και εξαιρετικά χρήσιμη είναι και η ολοκλήρωση και οριστικοποίηση της κτηματογράφησης, η οποία όμως δεν θα πρέπει να γίνει αν προηγουμένως δεν εξαντληθεί κάθε δυνατότητα διόρθωσης των σφαλμάτων αυτής.
Η τελευταία παράταση, για τις περιοχές που είχαν κτηματογραφηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006 (ΦΕΚ Α΄162/2-8-2006), έληγε στις 31/12/2022 και ομολογουμένως υπήρχε αγωνία, τόσο στους ενδιαφερόμενους δικαιούχους αλλά και σε όσους άλλους επαγγελματίες εμπλέκονταν στην διαδικασία διόρθωσης, για το αν θα δοθεί νέα. Το αρμόδιο υπουργείο εγκαίρως δεσμεύθηκε ότι θα δοθεί νέα παράταση η οποία πράγματι σήμερα ψηφίσθηκε και αναμένεται η σχετική δημοσίευση στο ΦΕΚ. Πλέον καταληκτική ημερομηνία οριστικοποίησης για όλες τις περιοχές, που η ημερομηνία έναρξης των αρχικών εγγραφών ήταν πριν από την 2/8/2006 ή οι πρώτες εγγραφές καταχωρίσθηκαν από την 1/1/2013 έως και τη 31/12/2014, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του δικαιούχου (ιδιώτες, νομικά πρόσωπα, Δημόσιο, ΟΤΑ) είναι η 31η Δεκεμβρίου 2023. Η εν λόγω παράταση της προθεσμίας αφορά τη διόρθωση των ανακριβών αρχικών κτηματολογικών εγγραφών για κάθε περίπτωση που προβλέπεται από το σχετικό νόμο, είτε δηλαδή πρόκειται για αγωγή με την τακτική διαδικασία είτε για αίτηση με την εκούσια ή για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων κ.ο.κ. Καταλαμβάνει δε όλους τους δικαιούχους εγγραπτέων δικαιωμάτων σε ακίνητα στις ως άνω κτηματογραφημένες περιοχές είτε πρόκειται για κατοίκους εσωτερικού ή εξωτερικού.
Μετά την 31/12/2023 οι αρχικές κτηματολογικές εγγραφές καθίστανται οριστικές και για τις στην αρχή του παρόντος αναφερόμενες περιοχές του νομού μας όπως και για εκατοντάδες πρώην Δήμους ή Κοινότητες σε όλη τη χώρα. Για όσες δε περιοχές η έναρξη της κτηματογράφησης είναι μετά την 2-8-2006 π.χ. Ναύπλιο, Ασίνη, Τολό, Μιδέα, Δρέπανο, Νέα Τίρυνθα, Δαλαμανάρα κ.λπ. , όπως και για όσες θα ενταχθούν στο μέλλον, η προθεσμία οριστικοποίησης για αυτές είναι σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις η 31η Δεκεμβρίου του έτους εντός του οποίου συμπληρώνονται οκτώ (8) έτη από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου. ( βλ. σχετικό σύνδεσμο στο τέλος του κειμένου)
Σε περίπτωση που δεν έχει καταστεί εφικτή η διόρθωση των σφαλμάτων των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας που κατά περίπτωση τίθεται ως καταληκτική, υπάρχουν ιδιαίτερα δυσμενείς συνέπειες. Στη περίπτωση που στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης αυτό περιέρχεται στην ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου (14.500 ακίνητα σε 36 περιοχές που έχουν οριστικοποιηθεί οι αρχικές εγγραφές και παρέμειναν σε Άγνωστο Ιδιοκτήτη περιέρχονται ήδη στο Δημόσιο) ή αν αναγράφεται άλλο πρόσωπο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται σε αυτό όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι ο πραγματικός δικαιούχος, δημιουργούμενου αμάχητου τεκμηρίου ακριβείας. Στις περιπτώσεις αυτές ο πραγματικός ιδιοκτήτης έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και υπό προϋποθέσεις δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου. Όσα δε δικαιώματα όπως επικαρπία, υποθήκη , κατάσχεση , δουλεία κ.λπ. δεν έχουν καταχωρηθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνονται και ο δικαιούχος μπορεί να ζητήσει μόνο αποζημίωση. Τα μόνα σφάλματα που θα μπορούν να διορθώνονται, και μετά την παρέλευση της ως άνω προθεσμίας, είναι αυτά που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία (ημερομηνία γέννησης, αριθμός ταυτότητας , φορολογικού μητρώου κ.λπ.) καθώς και τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου με την διαδικασία του άρθρου 19 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 , ως τροποποιηθείς ισχύει.
Προκειμένου να διασφαλισθούν στο μέγιστο δυνατό τα συμφέροντα των πολιτών θα πρέπει να καταβληθεί κάθε δυνατή προσπάθεια και να εξαντληθεί κάθε μέσο από την πολιτεία για να αποκατασταθούν σφάλματα, τα οποία κατά κύριο λόγο εντοπίζονται στις περιοχές που κτηματογραφήθηκαν στα πλαίσια των πιλοτικών προγραμμάτων κτηματογράφησης στα μέσα της δεκαετίας του ενενήντα και στην πλειοψηφία τους δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα ή αδράνεια των πολιτών αλλά στην αρχική διαδικασία κτηματογράφησης, στις οδηγίες που είχαν δοθεί αλλά και τις μεθόδους που είχαν εφαρμοστεί τα πρώτα χρόνια αυτής και δημιούργησαν πάμπολλα προβλήματα και αστοχίες.
*Η Σόνια Τάνταρου – Κρίγγου είναι Δικηγόρος Παρ’ Αρείω Πάγω και κάτοχος Μεταπτυχιακού Τίτλου Σπουδών στη Διακυβέρνηση και τις Δημόσιες Πολιτικές. Είναι Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια στο Υπουργείο Δικαιοσύνης και Κτηματολογική Διαμεσολαβήτρια και έχει πιστοποιηθεί ως Υπεύθυνη Προστασίας Δεδομένων.
Οι προθεσμίες διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, ανά Νομό και προκαποδιστριακό ΟΤΑ, για όλη την χώρα είναι αναρτημένες στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου και στον σύνδεσμο :.ktimatologio.gr
Στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές, που είναι εκείνες που εμφανίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο μιας περιοχής, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες, μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, θα στηρίζονταν οποιαδήποτε μεταγενέστερη συμβολαιογραφική ή άλλη πράξη και για την διόρθωση οποιονδήποτε σε αυτές σφαλμάτων, σύμφωνα με τις τότε ισχύουσες διατάξεις του ν. 2664/1998, δίνονταν προθεσμία πέντε (5) ετών, για τους κατοίκους εσωτερικού, και επτά (7) ετών για τους κατοίκους εξωτερικού και το Δημόσιο. Προφανώς όμως, όπως απέδειξε και η πορεία των πραγμάτων, η αρχική προθεσμία ήταν πάρα πολύ σύντομη, όχι μόνο για να διορθωθεί η πληθώρα των σφαλμάτων αλλά ακόμη και για να διαπιστωθούν αυτά από τους ενδιαφερόμενους καθώς μέχρι και σήμερα υπάρχουν άνθρωποι που με έκπληξη πληροφορούνται ότι το ακίνητο τους έχει τέτοια σφάλματα που δεν θα μπορούσαν να εντοπίσουν με μια απλή ανάγνωση του κτηματολογικού φύλλου, όση επιμέλεια και αν επεδείκνυαν. Ενδεικτικό το λίαν πρόσφατο περιστατικό όπου ιδιοκτήτρια ακινήτου κατά την εμβαδομέτρησή του από το μηχανικό της, προκειμένου να συντάξει τοπογραφικό για μεταβίβασή του, διαπίστωσε ότι το δικό της ακίνητο έχει δοθεί στο όνομα άλλου όμορου ιδιοκτήτη, μάλιστα είχαν εγγραφεί σε αυτό βάρη υπέρ τρίτων, ενώ σε εκείνη είχε δοθεί το ακίνητο του εν λόγω ατόμου.
Προκειμένου να μην απολέσουν τα δικαιώματα τους οι πολίτες και να ολοκληρωθεί με την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη πληρότητα και ακρίβεια η κτηματολογική βάση έχει κριθεί αναγκαία η παράταση της προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγράφων. Αδιαμφισβήτητα αναγκαία και εξαιρετικά χρήσιμη είναι και η ολοκλήρωση και οριστικοποίηση της κτηματογράφησης, η οποία όμως δεν θα πρέπει να γίνει αν προηγουμένως δεν εξαντληθεί κάθε δυνατότητα διόρθωσης των σφαλμάτων αυτής.
Η τελευταία παράταση, για τις περιοχές που είχαν κτηματογραφηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006 (ΦΕΚ Α΄162/2-8-2006), έληγε στις 31/12/2022 και ομολογουμένως υπήρχε αγωνία, τόσο στους ενδιαφερόμενους δικαιούχους αλλά και σε όσους άλλους επαγγελματίες εμπλέκονταν στην διαδικασία διόρθωσης, για το αν θα δοθεί νέα. Το αρμόδιο υπουργείο εγκαίρως δεσμεύθηκε ότι θα δοθεί νέα παράταση η οποία πράγματι σήμερα ψηφίσθηκε και αναμένεται η σχετική δημοσίευση στο ΦΕΚ. Πλέον καταληκτική ημερομηνία οριστικοποίησης για όλες τις περιοχές, που η ημερομηνία έναρξης των αρχικών εγγραφών ήταν πριν από την 2/8/2006 ή οι πρώτες εγγραφές καταχωρίσθηκαν από την 1/1/2013 έως και τη 31/12/2014, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του δικαιούχου (ιδιώτες, νομικά πρόσωπα, Δημόσιο, ΟΤΑ) είναι η 31η Δεκεμβρίου 2023. Η εν λόγω παράταση της προθεσμίας αφορά τη διόρθωση των ανακριβών αρχικών κτηματολογικών εγγραφών για κάθε περίπτωση που προβλέπεται από το σχετικό νόμο, είτε δηλαδή πρόκειται για αγωγή με την τακτική διαδικασία είτε για αίτηση με την εκούσια ή για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων κ.ο.κ. Καταλαμβάνει δε όλους τους δικαιούχους εγγραπτέων δικαιωμάτων σε ακίνητα στις ως άνω κτηματογραφημένες περιοχές είτε πρόκειται για κατοίκους εσωτερικού ή εξωτερικού.
Μετά την 31/12/2023 οι αρχικές κτηματολογικές εγγραφές καθίστανται οριστικές και για τις στην αρχή του παρόντος αναφερόμενες περιοχές του νομού μας όπως και για εκατοντάδες πρώην Δήμους ή Κοινότητες σε όλη τη χώρα. Για όσες δε περιοχές η έναρξη της κτηματογράφησης είναι μετά την 2-8-2006 π.χ. Ναύπλιο, Ασίνη, Τολό, Μιδέα, Δρέπανο, Νέα Τίρυνθα, Δαλαμανάρα κ.λπ. , όπως και για όσες θα ενταχθούν στο μέλλον, η προθεσμία οριστικοποίησης για αυτές είναι σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις η 31η Δεκεμβρίου του έτους εντός του οποίου συμπληρώνονται οκτώ (8) έτη από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου. ( βλ. σχετικό σύνδεσμο στο τέλος του κειμένου)
Σε περίπτωση που δεν έχει καταστεί εφικτή η διόρθωση των σφαλμάτων των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας που κατά περίπτωση τίθεται ως καταληκτική, υπάρχουν ιδιαίτερα δυσμενείς συνέπειες. Στη περίπτωση που στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης αυτό περιέρχεται στην ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου (14.500 ακίνητα σε 36 περιοχές που έχουν οριστικοποιηθεί οι αρχικές εγγραφές και παρέμειναν σε Άγνωστο Ιδιοκτήτη περιέρχονται ήδη στο Δημόσιο) ή αν αναγράφεται άλλο πρόσωπο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται σε αυτό όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι ο πραγματικός δικαιούχος, δημιουργούμενου αμάχητου τεκμηρίου ακριβείας. Στις περιπτώσεις αυτές ο πραγματικός ιδιοκτήτης έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και υπό προϋποθέσεις δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου. Όσα δε δικαιώματα όπως επικαρπία, υποθήκη , κατάσχεση , δουλεία κ.λπ. δεν έχουν καταχωρηθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνονται και ο δικαιούχος μπορεί να ζητήσει μόνο αποζημίωση. Τα μόνα σφάλματα που θα μπορούν να διορθώνονται, και μετά την παρέλευση της ως άνω προθεσμίας, είναι αυτά που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία (ημερομηνία γέννησης, αριθμός ταυτότητας , φορολογικού μητρώου κ.λπ.) καθώς και τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου με την διαδικασία του άρθρου 19 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 , ως τροποποιηθείς ισχύει.
Προκειμένου να διασφαλισθούν στο μέγιστο δυνατό τα συμφέροντα των πολιτών θα πρέπει να καταβληθεί κάθε δυνατή προσπάθεια και να εξαντληθεί κάθε μέσο από την πολιτεία για να αποκατασταθούν σφάλματα, τα οποία κατά κύριο λόγο εντοπίζονται στις περιοχές που κτηματογραφήθηκαν στα πλαίσια των πιλοτικών προγραμμάτων κτηματογράφησης στα μέσα της δεκαετίας του ενενήντα και στην πλειοψηφία τους δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα ή αδράνεια των πολιτών αλλά στην αρχική διαδικασία κτηματογράφησης, στις οδηγίες που είχαν δοθεί αλλά και τις μεθόδους που είχαν εφαρμοστεί τα πρώτα χρόνια αυτής και δημιούργησαν πάμπολλα προβλήματα και αστοχίες.
*Η Σόνια Τάνταρου – Κρίγγου είναι Δικηγόρος Παρ’ Αρείω Πάγω και κάτοχος Μεταπτυχιακού Τίτλου Σπουδών στη Διακυβέρνηση και τις Δημόσιες Πολιτικές. Είναι Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια στο Υπουργείο Δικαιοσύνης και Κτηματολογική Διαμεσολαβήτρια και έχει πιστοποιηθεί ως Υπεύθυνη Προστασίας Δεδομένων.
Οι προθεσμίες διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, ανά Νομό και προκαποδιστριακό ΟΤΑ, για όλη την χώρα είναι αναρτημένες στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου και στον σύνδεσμο :.ktimatologio.gr
