1 Πληθωρισμός: Ο υψηλός πληθωρισμός σημαίνει ότι το χρήμα χάνει την αξία του. Οταν τα επιτόκια καταθέσεων δεν μπορούν να καλύψουν τις απώλειες, τότε η επένδυσή τους στην αγορά ακινήτων μπορεί. Συγκεκριμένα, στην Ελλάδα, ανάλογα με την περιοχή, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται κοντά στο 10% ετησίως, αυτό σε συνδυασμό με το ότι ένα ακίνητο μπορεί να έχει επιπλέον έσοδα από την αξιοποίησή του (είτε μακροχρόνιο είτε βραχυχρόνιο ενοίκιο), έκανε πολλούς να επενδύσουν στην αγορά, αυξάνοντας σημαντικά τη ζήτηση και τις τιμές.
2 Αύξηση του κόστους κατασκευής: Κάθε χρόνο γίνεται ακριβότερη η οικοδομή. Αν και πρόκειται για έναν πληθωρισμό που δαμάζεται, η ακρίβεια υλικών και ενέργειας έχει κάνει ακόμα ακριβότερη την κατασκευή και, άρα, το τελικό κόστος ενός ακινήτου. Σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου, η αύξηση του κόστους κατασκευής αγγίζει ακόμη και το 50%-60% τα τελευταία χρόνια.
3 Αύξηση των τιμών οικοπέδων: Ακριβότερα από ποτέ έχουν γίνει τα οικόπεδα και το κόστος περνά έως και την τιμή των διαμερισμάτων που θα χτιστούν σε αυτό. Σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες έρευνες, οι τιμές πώλησης οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο της τελευταίας δεκαετίας. Ειδικά για την Αττική, η κατά μέσο όρο αύξηση την περίοδο από το 2015 έως και φέτος αγγίζει το 29,1%.
4 Υψηλή ζήτηση: Η προσφορά, αν και αυξάνεται, παραμένει μικρότερη από τη ζήτηση, με αποτέλεσμα να οδηγούνται ανοδικά οι τιμές. Οι περισσότερες αγορές γίνονται από ξένους επενδυτές και μεγάλες εταιρίες. Χαρακτηριστικό ότι το α’ τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν ετήσιο ρυθμό μεταβολής +4,6% και έφτασαν τα 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, οι εισροές για αγορές ακινήτων ανήλθαν σε 2,13 δισ. ευρώ το 2023, καλύπτοντας το 42,5% του συνόλου των εισροών ξένων άμεσων επενδύσεων. Δεν είναι παροδική τάση, αλλά από τα Μνημόνια και μετά έχει γίνει η κανονικότητα. Το 2022 είχαμε επενδύσεις από ξένους στα ακίνητα, περίπου 2,1 δισ. ευρώ, που σημαίνει 68% παραπάνω σε σχέση με το 2021. Ακόμα και αν δούμε συνολικά τις επενδύσεις στα ακίνητα, από εγχώριους και αλλοδαπούς επενδυτές, από το 2018 έως το 2023 οι επενδύσεις σε ακίνητα ήταν 14 δισ. ευρώ περίπου, αντιπροσωπεύοντας το 10% του συνόλου. Στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ έρχονται να επιβεβαιώσουν τις σχετικές αναλύσεις της ΤτΕ, καθώς δείχνουν αύξηση της τάξης του 275%, στις ετήσιες επενδύσεις. Ξεκίνησαν από 1,3 δισ. το 2018, για να φτάσουν στα 3,8 δισ. ευρώ το 2023.
5 Τουρισμός: Ο τουρισμός και ειδικότερα τα πιθανά έσοδα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος, έχουν εκτοξεύσει τις τιμές αγοράς. Αν και αυτό υπήρχε πάντα στην Ελλάδα, από το 2017 και μετά βλέπουμε να γιγαντώνεται και να επηρεάζει το σύνολο της αγοράς. Παράδειγμα, οι τιμές πώλησης ακινήτων στις Κυκλάδες έχουν αυξηθεί κατά 46,4% από το 2017 σε όρους σύγκρισης τιμών β’ τριμήνων, όμως και άλλες περιοχές, που παλαιότερα δεν θεωρούνταν υψηλής τουριστικής έντασης, πλέον παρουσιάζουν τα ίδια χαρακτηριστικά. Τέτοιο παράδειγμα είναι η Κορινθία, όπου οι ζητούμενες τιμές έχουν αυξηθεί 31,9% από το 2018.
6 Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Αν και πρόκειται για κλάδο που φέρνει σημαντικά έσοδα στη χώρα μέσω του τουρισμού, η δέσμευση περίπου 180.000 ακινήτων για αυτήν τη χρήση μειώνει σημαντικά την προσφορά από την υπόλοιπη αγορά. Λιγότερα ακίνητα προς πώληση, την ώρα που η ζήτηση είναι σε άνοδο, σημαίνει αυτόματα και άνοδο τιμών.
7 Golden Visa: Το «ξένο» χρήμα μπήκε απότομα στην αγορά, συνετέλεσε στην αύξηση, αλλά και τη συντήρηση των τιμών σε δυσανάλογα επίπεδα, δημιουργώντας στρεβλώσεις στην αγορά. Το χειρότερο ήταν ότι και το «φάρμακο» είχε προσωρινές παρενέργειες. Οι παρεμβάσεις από την κυβέρνηση για τον περιορισμό των επιπτώσεων έκανε πολλούς ξένους επενδυτές να τρέξουν να προλάβουν τα φθηνότερα όρια, με αποτέλεσμα τόσο το 2023 όσο και στην αρχή του 2024 να δούμε μια έκρηξη ζήτησης από ξένους επενδυτές. Οπου αυξημένη ζήτηση και περαιτέρω αύξηση των τιμών. Οι επαγγελματίες του κλάδου εκτιμούν ότι με τα νέα μέτρα της κυβέρνησης θα έρθει εξισορρόπηση, αλλά σε βάθος χρόνου.
8 Αναβάθμιση περιοχών: Τα έργα υποδομών, που έχουν αυξηθεί από το 2018 και μετά, αναβαθμίζουν τις περιοχές που γίνονται, με αποτέλεσμα νέες ανοδικές πιέσεις στις τιμές. Η έναρξη και η ολοκλήρωση τόσο των έργων ανάπλασης όσο και της επέκτασης του μετρό (π.χ. Γραμμή 4) στους προκαθορισμένους χρόνους αποτελούν σημαντικό παράγοντα που θα συμβάλει καθοριστικά στη μετεξέλιξη και την προσέγγιση επενδυτικών κεφαλαίων στην εκάστοτε περιοχή.
«Πρωταθλητές» της ζήτησης τα λίγα τετραγωνικά
Μέσα στο έτος έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές έρευνες που δείχνουν ότι η επιθυμία για αγορά κατοικίας είναι ισχυρή, όμως οι τιμές έχουν φύγει μακριά από τις οικονομικές δυνατότητες των περισσοτέρων, ενώ αρκετοί έχουν αποφασίσει να περιμένουν κάποιο κυβερνητικό πρόγραμμα επιδότησης για την αγορά κατοικίας. Για το τι σπίτι αναζητούν οι περισσότεροι, αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία πανελλαδικής έρευνας της RE/MAX Ελλάς, που βγάζει «πρωταθλητές» τα μικρά ακίνητα, και μάλιστα με διαφορά για το 49,6% των αγοραστών. Τα στοιχεία αφορούν ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες ακινήτων και όχι απλώς αγοραστικό ενδιαφέρον.
Επιλογές
Σύμφωνα με αυτά, 1 στους 4 αγοραστές (δηλαδή το 24,9% του συνόλου) επέλεξε ακίνητα εμβαδού από 51 έως 75 τ.μ., ενώ το 24,7% επέλεξε μικρότερου εμβαδού έως 50 τετραγωνικά μέτρα. Ισχυρό παραμένει και το ενδιαφέρον για αγορές μεγαλύτερων ακινήτων, καθώς ακίνητα εμβαδού από 76 έως 100 τ.μ. αγόρασε το 23% και περίπου το 20% αγόρασε ακόμη μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα. Ακίνητα με εμβαδόν από 151 τετραγωνικά μέτρα και πάνω αγόρασε μόλις το 8,8% του συνόλου των αγοραστών, καθώς, αν και τα συγκεκριμένα ακίνητα έχουν σημαντικά προτερήματα, έχουν και το μεγαλύτερο κόστος συντήρησης, οπότε δεν είναι για όλα τα βαλάντια.
Σε άλλη έρευνα, το 2ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων, που πραγματοποίησε το Ερευνητικό Πανεπιστημιακό Ινστιτούτο Πανεπιστημίου Μακεδονίας, το 28% απάντησε ότι θέλει και το σκέφτεται να αγοράσει ακίνητο. Ενδιαφέρον υπάρχει, με το 49,5% των πολιτών να απαντά πως ενδιαφέρεται για την αγορά ακινήτων, αλλά παράλληλα το 66% να χαρακτηρίζει «παράλογη», «ακατανόητη» και «φούσκα» την άνοδο των τιμών. Το 56% εκτίμησε ότι οι τιμές δεν θα σταματήσουν να ανεβαίνουν, το 27% ότι σιγά σιγά θα σταθεροποιηθούν, ενώ μόλις το 16% εκτιμά ότι θα έρθει πτώση τιμών.
Σε έρευνα της Cerved, όπου έγινε σύγκριση των τιμών με βάση τα εισοδήματα των κατοίκων, η Αθήνα ήταν η 5η ακριβότερη πόλη, ακριβότερη ακόμα και από τη Ζυρίχη, το Λονδίνο και το Ντουμπάι. Εδώ φαίνεται ότι ναι μεν οι τιμές είναι μακριά από τις δυνατότητες του μέσου ελληνικού νοικοκυριού, όμως, ίσως, δεν απευθύνονται πλέον σε αυτό. Οπως προαναφέραμε, είναι η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό που, μαζί με άλλους παράγοντες, έχει πιέσει ανοδικά τις τιμές και όσο προσφέρονται μεγάλα αντίτιμα οι ιδιοκτήτες δεν έχουν κίνητρο να ρίξουν τις απαιτήσεις τους.
ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΣΤΙΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΥΨΗΛΗΣ ΖΗΤΗΣΗΣ
ΣΤΗΝ ΑΤΤΙΚΗ
| ΠΕΡΙΟΧΗ | ΕΩΣ 5 ΕΤΩΝ ΣΕ €/Τ.Μ. (2024) | ΑΝΩ ΤΩΝ 35 ΕΤΩΝ ΣΕ €/Τ.Μ. (2024) |
| Αμπελόκηποι | 3.300-3.700 | Από 1.400 |
| Νέα Σμύρνη | 3.000-3.900 | Από 1.450 |
| Καλλιθέα | 2.900-3.900 | Από 1.400 |
| Κάτω Γλυφάδα | Από 5.600 | Από 3.300 |
| Ζωγράφου | 3.000-3.400 | Από 1.540 |
| Περιστέρι | 2.440-3.000 | Από 900 |
| Αγία Παρασκευή | 3.360-4.600 | Από 1.900 |
| Μαρούσι | 3.220-4.400 | Από 1.490 |
ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ
| ΠΕΡΙΟΧΗ | ΕΩΣ 5 ΕΤΩΝ ΣΕ €/Τ.Μ. (2024) | ΑΝΩ ΤΩΝ 35 ΕΤΩΝ ΣΕ €/Τ.Μ. (2024) |
| Καλαμαριά | 2.550-3.200 | Από 1.300 |
| Χαριλάου | 2.600-3.000 | Από 1.350 |
| Ντεπώ | 2.700-3.050 | Από 1.460 |
| Τούμπα | 2.200-3.000 | Από 1.142 |
ΣΤΗΝ ΥΠΟΛΟΙΠΗ ΕΛΛΑΔΑ
| ΠΕΡΙΟΧΗ | ΕΩΣ 5 ΕΤΩΝ ΣΕ €/Τ.Μ. (2024) | ΑΝΩ ΤΩΝ 35 ΕΤΩΝ ΣΕ €/Τ.Μ. (2024) |
| Λάρισα | 1.530-1.830 | Από 750 |
| Βόλος | 2.050-2.550 | Από 930 |
| Ιωάννινα | 2.300-2.900 | Από 1.100 |
| Τρίπολη | – | Από 730 |
| Καλαμάτα | 2.600-3.800 | Από 1.240 |
| Ναύπλιο | 2.500-3.770 | Από 1.350 |
| Αλεξανδρούπολη | 1.600-2.070 | Από 950 |
| Ξάνθη | – | Από 790 |
| Κόρινθος | 2.300-3.000 | Από 930 |
| Πάτρα | ||
| Αγυιά | 2.240-2.590 | Από 980 |
| Μπεγουλάκι | – | Από 900 |
| Συχαινά | 2.100-2.300 | Από 840 |
